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风暴中,从一份业绩报表来看香港老牌地产公司的经营秘诀

摘要:2019年,对于中国企业来讲,是不平静的,贸易战谈判跌宕起伏,大量外贸企业承受巨大压力,多家知名科技公司遭受美国制裁威胁,也有众多企业债务危机频发,逾400 ...

奇迹资本-投资分析2019年12月01日

风暴中,从一份业绩报表来看香港老牌地产公司的经营秘诀

2019年,对于中国企业来讲,是不平静的,贸易战谈判跌宕起伏,大量外贸企业承受巨大压力,多家知名科技公司遭受美国制裁威胁,也有众多企业债务危机频发,逾400家房地产公司融资困难而资金链断裂倒闭,房地产行业面临前所未有的风险,特别是国内房企普遍高负债率,盲目扩张,导致危机重重,应对风险能力极低。而面对外围市场的风险传递,危机应对之道至关重要。

2019年对于香港来说,也可谓是风云跌宕的一年,暴力游街示威持续逾半年之久,并有不断升级的势头,香港美元汇率多次逼近弱方保证7.85关键位置,引发市场对港汇联系汇率制担忧,同时港股也不断承受市场抛售的压力。

那么作为香港举足轻重的房地产行业在今年的动荡中表现如何呢?我们姑且管中窥豹,从香港一家老牌房地产背景上市公司的最近业绩报告中来了解香港房地产公司穿越荣枯周期的稳健经营秘诀。

案例:远东发展

关于远东发展有限公司

1972 年,远东发展有限公司在香港联合交易所有限公司上市(股份代号:35.HK)。集团主要业务包括物业发展及投资、酒店营运及管理、停车场及设施管理、证券与金融产品投资以及游戏业务。集团采取多元化区域策略和「亚洲足迹」的战略,业务遍布香港、中国内地、澳洲、纽西兰、马来西亚、新加坡、英国及欧洲其他国家。


远东发展董事总经理孔祥达先生表示:「于2020财年上半年,远东发展又一次实现了强劲的业绩。总体而言,我们的收益及经调整现金溢利分别增长了75.0%与60.4%。随着我们在香港、中国内地、澳洲及新加坡的项目持续交付,我们的物业发展业务录得稳健的收益增长,较去年同期增长151.1%。我们推出了数个新项目及进行了数个土地收购,使我们处于有利的地位以保持前进的势头。尽管我们的酒店业务面临香港社会动荡等一些不利因素,但我们业务的长期前景依然维持向好。

TWC的酒店业务方面,我们取得了良好的发展,且喜迎珀斯丽思卡尔顿酒店的开业以及我们的合资公司对新加坡Oakwood的收购事项的完成,这两间酒店已开始纳入我们的收益贡献。此外,在未来几年我们还将有14间新的酒店投入服务。拟成立的一个酒店信托将使我们能够释放及变现价值,但同时也使集团得以将集团的酒店物业资本循环投资。我们的停车场营运业务继续稳步增长,连同我们的酒店,共为我们的经常性收入带来贡献。

在游戏业务方面,TWC录得足六个月收益之贡献,并实现较同期增长了34.2%。我们相信『亚洲足迹』之战略、多元化之业务组合及广阔之业务足迹将继续成为远东发展的一个关键区别及制胜法宝。我们拥有强大的资产负债表及优秀的人才。我们已做好积极的准备以持续增长,并为我们的股东带来持续及健康的股息。」

从远东发展这样一家比较具代表性的多元化房地产公司的业绩报告来看,可以用稳健来形容。

本年度香港经济经历了严重的暴力游街破坏考验,众多行业在此次风暴中受严重影响,特别是旅游街业,而与之相关的酒店业务首当其冲,远东发展亦不可避免。

而远东发展作为一家老牌中型房地产公司,其业务经历半个世纪的发展,承受了多次股灾,房地产崩盘,金融危机等风险事件,自然是对风险有充足认识和抵抗的一家房地产公司,这个从本次的业绩报告中可见一斑。

一.科学的资产负债表,保持合理负债率

远东发展的资产负债表显示至2019年9月30日公司净负债比率在43.9%,对于房地产行业而言,这个负债率应该算是中小型风险,处于稳健级别的负债水平。经历过亚洲金融风暴的香港房地产企业大多比较注重公司的负债率,以应对不确定的市场风险。

同时报表中体现出远东发展的流动资金高达73亿港币,这个对于房地产企业很重要,是应对任何不可测风险的重要法宝。老牌房地产企业如果不注重充足的现金流是几乎不可能能在瞬息万变的市场危机中存活下来的。

李嘉诚曾讲:做生意最重要的就是现金流。他的和记黄埔,长江实业更是如此。而国内的房地产公司绝大多数负债率在70%左右,甚至更高水平,抗风险能力较弱,没有经历过市场危机的房企不能体会其中的玄妙。

多元化经营,分散风险

远东发展公司业务布局:物业发展,包括住宅楼开发与租赁,酒店业务以及管理,停车场业务以及设施管理,游戏业务,以及投资等。

其多元化经营的特点是在熟悉的领域,在行业产业链上进行多元化,比如房屋租赁和酒店业务就是明显的互补,停车场业务则是物业服务的延伸,游戏业务也是如此。另外,集团还成立了BCG按揭借贷平台。专门为国际物业的非居民买家提供住宅按揭。围绕物业来进行补充扩充性多元化,就是把一个产业链上密集布局多项业务,达到吃透一个产业的目的。同时其多元化业务布局有一个重要点就是全球布局,分散经营,最大程度防范单一市场对公司业务的影响。

香港地少人多,商贸繁荣,物业市场规模庞大,利润丰厚,毋庸置疑。作为全球知名金融自由港,商贾如云,以及背靠内地的源源不断客流,香港的酒店业自然也是繁荣至极。虽然在此次风暴中受到客流大幅减少的影响,香港本土酒店入住率明显减少,但由于全球布局酒店市场,仍然可以承受此次危机冲击。故在此次业绩报告中,远东发展明确表示:多元化业务促强劲发展。

专业化发展,提升市场竞争力

远东发展近期最重要的计划之一是拟分拆集团旗下海外酒店业务,并在海外市场独立上市。

远东发展有限公司公告称,正考虑将集团于澳洲、新加坡、马来西亚及英国的若干酒店物业进行潜在分拆,以合订信托组合(包括房地产投资信托及业务信托(统称“酒店信托”))的形式在海外证券交易所独立上市。远东发展表示,此次分拆动作将会:为集团建立一个专责酒店资产的资产管理平台,从而让集团获得新收入来源;释放及变现集团酒店物业的价值及使集团得以将资本循环投资;及利用分拆实体进行更多积极的第三方酒店收购事项。

多元化发展是战略,专业化发展则是战术,如果只提多元化,不做专业化经营,则多元化将会是空中楼阁,而专业化是做大做强的根本,酒店业市场规模庞大,竞争激烈,集中精力和资源发展则会明显提升酒店业务的竞争力。远东发展通过香港风波事件刺激,就迅速调整受影响最大的酒店业务,说明酒店业务确实波及较大,因为远东发展的酒店业务中,香港市场占有举足轻重的分量,此时剥离香港市场的风险,扩大海外酒店业务的经营不失为一种明智选择。从中可以看出香港房地产企业对风险防范的超强意识和敏捷的应对策略。

远东发展在香港的酒店占比:

总结一下,从单独一家香港房地产公司的角度来看,远东发展非常注重资产负债表,严格控制了资产负债率,这和国内房地产公司庞大的资产负债率相比,显然是更健康的经营发展之道。同时也看出香港房地产公司对多元化布局以及专业化经营是两手抓,平衡稳健发展。

更重要的是从远东发展乐观的业绩报表中,看出了香港企业对于未来发展的信心。温家宝总理在2008年金融危机后说过一句话:“在经济困难面前,信心比黄金和货币更重要。”信心和远见是让香港持续保持繁荣稳定的基础。

从整个香港地产市场来看,  Real Capital Analytics(RCA)的最新的《亚太资本趋势第三季度报告》显示:今年第三季度,香港的社会事件影响了当地的商业地产投资,交易额同比下跌了32%;与此同时,整个亚太地区的地产投资亦是颓势难掩。RCA亚太区董事总经理David Green-Morgan 指出:“今年第三季度,香港的交易额急剧下跌,主要原因在于今年6月份发生社会事件之后,境内投资者活动大幅收缩。香港地产市场自2018年的抢眼表现之后一路下探,社会事件只是加剧了颓势。尽管如此,香港依然是亚太地区最活跃的地产市场之一。今年第三季度,首尔只以微弱优势击败香港,成为亚太地区最大的城市级地产市场。从今年前九个月来看,只有东京的表现超过了香港。”

虽然香港房地产市场在风暴中有下滑态势,但数据显示香港地产仍然是亚太最瞩目的地产市场。也许这一切离不开香港地产市场在多次危机和风暴中的锻炼以及老牌房地产企业从中学会的的稳健科学经营之道。

控制负债率,保持理性发展,多元化发展,专业化经营,这些是非常简单的企业经营常识,但是真正能把这些简单的经营之道运用到极致的企业非常少,能做到的企业都已经或正在通往封神的路上。 

 

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